VKWBMS
FFWBMS

当前位置:首页 > 佐钊讲堂

案例评析

房价上涨,卖家反悔怎么办?

作者:施飞飞律师

  •   一、案例

      2015年10月10日,徐先生在中介公司的陪同下,看中了位于杭州某小区的一套房屋,该房屋产权证上登记的所有人为李小姐。2015年10月20日,徐先生和李小姐在中介公司签订一份《房屋买卖合同》,约定房屋的总面积为88平方米,交易价格为158万。同时约定:若其中任何一方违约的,违约方应当支付守约方5万元的违约金。徐先生在签订合同的当日支付了5万元的定金。当时李小姐的丈夫王先生也在场,但是未在合同上签字或盖章。2015年11月2日,徐先生和李小姐按照《房屋买卖合同》的约定,签署了《二手房交易资金监管协议》,约定首期款人民币50万元存入工商银行的监管账号中。这一首期款也于当天到账。随后,徐先生积极准备材料向银行申请贷款,银行也出具了贷款承诺函。2016年2月,徐先生通知李小姐办理房屋过户手续,但是此时李小姐表示房屋价格上涨,需要徐先生另行补偿5万元,不然不卖了。徐先生不同意,认为双方已签订房屋买卖合同,白纸黑字写下来了,就应当按合同履行。双方经过多次协商,未果。

      二、办案经过

      2016年3月份,浙江佐钊律师事务所接受徐先生的委托并指派我担任徐先生的诉讼代理人承办此案。本律师在接收此案后,向徐先生详细了解案件发生的经过,并研究了双方签订的买卖合同。2016年3月,本律师组织好证据后即向法院起诉要求李小姐继续履行过户义务并承担违约责任。2016年5月,法院开庭审理此案。

      在审理过程中,李小姐认为该房屋是在李小姐婚后购买,属于夫妻共同财产,自己未经丈夫同意擅自出卖房屋,属于无权处分行为,合同应当认定为无效。且该房屋上存在抵押权,在抵押期间未经抵押权人同意出让抵押物的,合同无效。

      本案争议的焦点有两个:第一,此买卖合同的有效性问题。如有效,则理所当然双方应当继续履行合同;如无效,则只能要求李小姐承担缔约过失责任。第二,双方是否存在违约行为。如违约,则违约方应当支付守约方违约金50000元整。

      因此,本律师在庭审中提出如下代理意见:

      第一,此合同是徐先生与李小姐在平等自愿的前提下签订的,是双方真实的意思表示,亦不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形,也不属于《合同法》第五十四条规定的可撤销的情形,是合法有效的合同。

      第二,根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。而且,出售房屋时,权利登记仅为李小姐一人,基于不动产的公示、公信原则,徐先生完全有理由相信李小姐是房屋的所有权人,且订立合同时王先生亦在场(有中介公司出庭作证证明),应当认定该合同有效。

      第三,根据《物权法》第一百九十一条的规定,王先生愿意代为清偿债务消灭抵押权。该转让行为是有效的。

      第四,根据《合同法》第八条的规定,“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”。现徐先生已经按照合同约定,全面履行了自己的合同义务。李小姐未能按约履行过户的义务,根据《合同法》第一百零七条、一百零八条之规定,应当支付违约金,并承担继续履行的义务。

      最终,法院支持了徐先生的诉讼请求,责令李小姐配合办理过户登记手续,并支付违约金5万元。

      三、案件点评:

      在二手房买卖中,当房价上涨时我们经常会遇到卖方不愿意履行合同,千方百计解除合同的情景。有的以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由,主张买卖合同无效;有的寄希望于在双方签订的合同上寻找漏洞,以期望解除合同。那么,在这种情况下买方应当如何利用法律武器维护自己的权益呢?

      1、如果买家一定要买下这个房子的,则起诉要求卖方继续履行合同。

      2、如果买家觉得要不要无所谓或者觉得履行困难不想麻烦的,可以要求卖家双倍返还定金或者承担违约责任。如果该金额不足够弥补房价上涨的损失的,则可以要求卖方赔偿实际损失,即房价上涨的差价。

      时下二手房交易火爆,而一些购房者对于二手房交易并不了解而陷入困境。如遭遇卖方反悔或者坐地起价时,应当及时咨询律师,以防自己的利益受损。

      四、相应法条

      《合同法》

      第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

      第五十二条  有下列情形之一的,合同无效:

      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

      (三)以合法形式掩盖非法目的;

      (四)损害社会公共利益;

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      第五十四条  下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

      (一)因重大误解订立的;

      (二)在订立合同时显失公平的。

      一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

      第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

      第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

      第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,

      对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:

      (一)法律上或者事实上不能履行;

      (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

      (三)债权人在合理期限内未要求履行。

      《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

      第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

      《中华人民共和国担保法

      第四十九条   抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。

      《中华人民共和国物权法

      第一百九十一条第二款   抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。